전세가율 이란? 계산 확인하는 방법, 중요성

전세가율에 대해 알아보겠습니다.

 

 

전세보증금 사기를 피하고 내 전세자금을 온전히 지키기 위한 가장 기본적인 방법, 전세가율 확인에 대해 알아보겠습니다.

 

 

계산 확인하는 방법

 

전세가율이란 주택의 매매가격 대비 전세보증금의 비율을 의미합니다.

 

전세가율 = 전세보증금 ÷ 주택 매매 가격 × 100%

 

예를 들어 보겠습니다.

 

▷ 주택 매매 시세 : 5억

▷ 전세보증금 4억인 경우 → 전세가율 = 80%

▷ 전세보증금 4억 5천인 경우 → 전세가율 = 90%

 

 

 

 

중요성

 

그렇다면 전세가율은 왜 중요한 것일까요?

 

내 전세보증금의 금액은 전세 기간이 끝날 때까지 변하지 않지만,

 

주택의 매매 가격은 [현재로서는 알 수 없는 미래의 주택가치]를 포함하고 있기 때문에, 수시로 변동하기 때문입니다.

 

 

여기서 문제가 되는 부분은 전세계약 만료 시점에서 주택 가격이 하락했을 때입니다.

 

위의 예시에서 주택 가격이 하락하여 4억 원이 되었다면, 전세가율 90%로 계약한 경우 집주인이 주택을 팔아도 보증금을 다 받지 못하는 상황이 발생하는 것입니다.

 

만약 집주인이 최초 자기 자본 5천만을 가지고 갭투자를 한 경우라면, 새로운 세입자를 구해 새 세입자에게도 (매매개 4억 대비) 전세가율 90%의 보증금을 받는다고 해도,

 

새 세입자에게 받은 전세보증금 3억 6천 + 원래 자기 자본 5천 = 4억 1천만

 

☞ 이 경우에도 역시 내가 받아야 하는 전세보증금 4억 5천만 원에 이르지는 못합니다.

 

 

 

 

정리! 하자면,

 

전세가율이 높다
= 전세가와 매매가의 차이가 적다
= (전세가율이 낮은 경우 대비) 전세보증금 받기가 더 어렵다
= 전세사기에 노출될 가능성이 더 높다
= 집주인이 갭투자한 깡통주택일 가능성이 높다

 

당연히 전세가율이 낮을수록 내 전세보증금을 지켜내는 데 유리합니다.

 

하지만 2년 뒤에도, 전세보증금 계약이 끝나는 시점에도 견고하게 매매 가격을 지켜내는 주택이 맞을까요?

 

단지 현재의 매매 시세 대비 전세가율만을 고려하는 것이 아니라, 주택의 시장 상황과 주택의 매매 가치를 고려하여 전세가율이 적정한지 판단할 수 있어야 하는 것이 중요합니다.

 

 

이상 전세가율 계산 확인하는 방법과 중요성에 대한 포스팅을 마치겠습니다.